Як узаконити права на земельну ділянку, на якій розміщена нерухомість: нові правила
Плануєте набути у власність будинок? Але як бути з земельною ділянкою на якій він розташований? Як узаконити свої права на неї?
На початку лютого 2021 року Парламент прийняв Закон № 0850 щодо механізму реалізації принципу єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об’єкта нерухомості. За цим законом земельна ділянка «автоматично» слідує за нерухомістю, зведеною на ній. Тобто особа, набуваючи права на будинок, має право набути також право на земельну ділянку, на якій він збудований.
Як відтепер реалізовуватиметься передбачена Законом «автоматичність»?
Протягом 10 днів з дня державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості — будинок, новий власник зобов’язаний звернутися до власника земельної ділянки з пропозицією передати йому у користування земельну ділянку під об’єктом нерухомості.
Власник зобов’язаний прийняти таку пропозицію та письмово повідомити попереднього користувача земельної ділянки про набуття права власності на будинок набувачем (власником нерухомості).
Не пізніше 30 днів з дня державної реєстрації права власності на будинок, власник земельної ділянки та попередній користувач зобов’язані розірвати договір, на підставі якого попередній користувач набув земельну ділянку в користування. Після чого, набувач та власник такої ділянки укладають відповідний договір про передачу ділянки у користування набувачу.
Якщо ж земельна ділянка перебуває в постійному користуванні, то орган виконавчої влади/місцевого самоврядування зобов’язаний не пізніше 30 днів з дня держреєстрації права власності на будинок за новим власником передати йому у користування таку земельну ділянку, попередньо припинивши право постійного користування за попереднім користувачем.
Крім цього, важливими є положення, які передбачають, що невиконання попереднім користувачем, власником земельної ділянки та компетентними органами вказаних вимог можуть бути оскаржені в судовому порядку.
Проблемні питання, що зумовлює Закон:
Закон «присвоює» земельній ділянці новий статус: похідний від нерухомості — з набуттям права власності на будинок до особи переходять також і права на земельну ділянку, на якій вона розташована. Однак, це не узгоджується з законодавчо закріпленим статусом земельної ділянки, як самостійного об’єкта цивільних прав. Щобільше, Основний закон визначає землю основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.
Закон не містить положень, що вказували б на земельну «амністію», тобто поширення його дії на правочини щодо нерухомого майна, які були укладені до його прийняття. А за загальним правилом, закони не мають зворотної дії в часі.
Автоматичний перехід права користування земельною ділянкою (право оренди) порушує права попереднього орендаря. Адже законодавством закріплено його переважне перед іншими особами право на укладення договору найму на новий строк і на придбання орендованого майна в разі його продажу.
На додаток, автоматичний перехід права власності надає «зелене світло» для рейдерського захоплення земельних ділянок. Адже фактично, якщо особа звела на ділянці будинок, без попереднього узаконення прав на земельну ділянку, на якій зведено такий об’єкт, надалі оформила право власності на зведений будинок, то така особа отримує беззаперечне право й оформити свої права на таку земельну ділянку, що є недопустимим.
Отже, новий Закон з однієї сторони сприятиме спрощенню механізму реалізації принципу єдиної правової долі земельних ділянок та розташованих на них об’єктів нерухомості. А з іншої — зумовить ряд законодавчих колізій. Тому робити завчасні висновки щодо доцільності й ефективності такого закону ще рано, як-то кажуть «час покаже»…
__________
Редакція може не поділяти думки авторів у розділі «блоги».
