Як захистити свої права на квартиру в новобудові?
Уявіть собі ситуацію: ви вкладаєте великі гроші у квартиру в новобудові. Чекаєте кілька років та радієте, спостерігаючи як просувається будівництво.
Настає час, коли нарешті вам мають віддати ключі від довгоочікуваної квартири. Але виявляється, що забудовник не збирається цього робити. Тому що купували ви не квартиру, а майнові права. І тепер не можете довести, на який саме об’єкт.
Спори про передачу майнових прав на квартири у новобудовах є дуже поширеними. Однак у судовій практиці досі відсутній єдиний підхід до вирішення таких спорів. Ситуація погіршується розбіжностями у Постановах ВСУ з цього питання, якими мають керуватись суди під час розгляду справ.
Позиція Верховного Суду України у справах про визнання права власності на об’єкти інвестування.
У Постановах ВСУ від 12.11.2014 р. у справі №6‑129цс14 та від 10.02.2016 р. у справі №6‑2124цс15 зазначається, що у справах про визнання права власності на об’єкти інвестування може застосовуватись ст. 392 ЦК України. Тобто допускається використання позову про визнання права власності з метою захисту майнових прав. Під час розгляду справ Суд встановив, що позивач виконав свої обов’язки за договором купівлі-продажу майнових прав та повністю сплатив вартість майнових прав. Відповідач відмовляється передати майнові права, а отже, не визнає права власності позивача. Тому захист майнових прав повинен здійснюватися на загальних підставах, зокрема, на підставі ст. 392 ЦК України.
Однак, у постановах Верховного Суду України від 24.06.2015 р. у справі №6-318цс15 та від 18.11.2015 р. у справі №6-1858цс15 викладено протилежну позицію. У них зазначено, що визнання в судовому порядку права власності на новостворене майно за позовом, заявленим до будівельної компанії, суперечить вимогам ст. 331 ЦК України. Вказане положення закону не передбачає можливості виникнення права власності на новостворене нерухоме майно за рішенням суду. Майнові права на нерухомість, що є об’єктом будівництва, не вважаються речовими правами на чуже майно, оскільки об’єктом цих прав не є «чуже майно». Вони також не вважаються правом власності, оскільки об’єкт будівництва не існує на момент спору, а тому право власності на нього не може існувати. Отже, майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав.
Такі розбіжності виникають з недостатнього розуміння судами сутності поняття «майнові права», а також недосконалого аналізу правовідносин, що виникають з договорів купівлі-продажу майнових прав.
Майнові права: зрозуміти незрозуміле.
У судовій практиці склався усталений підхід до визначення майнових прав через категорію «права очікування», яка очевидно виникла завдяки аналізу практики ЄСПЛ. Майнове право визначається національними судами як «право очікування», яке є складовою частиною майна як об’єкта цивільних прав. Суди зазначають, що майнове право – це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Однак така позиція є не зовсім правильною. Ця проблема викликана недоліками законодавчого визначення поняття майнових прав. У ст. 190 ЦК України вказано, що майнові права є речовими правами. В той же час як слідує зі ст. ст. 190 та 312 ЦК України, майнові права є різновидом майна та можуть бути об’єктом права власності. З такого підходу випливає, що об’єктом права власності можуть бути речові права. Очевидно, що таке незрозуміле законодавче формулювання тягне виникнення непорозумінь на практиці. Тому варто при вирішенні спорів щодо майнових прав звертатися перш за все до практики ЄСПЛ. З урахуванням розуміння поняття «майно» у практиці ЄСПЛ, цілком прийнятним є визначення поняття майнових прав через категорію «права очікування». Оскільки відповідно до практики ЄСПЛ легітимні очікування вважаються активами, які можуть бути об’єктами права власності та підлягати захисту на підставі Протоколу №1 до Конвенції з прав людини та основоположних свобод.
Позов про визнання права власності на об’єкти інвестування: це можливо?
Визнання майнових прав об’єктом права власності ще не свідчить про те, що при виконанні обов’язків за договором покупець автоматично стає власником майна і отримує речово-правовий позов про визнання права власності для захисту свого права. Перш за все, необхідно з’ясувати момент, з якого в інвестора виникне право власності. Для цього необхідно звернутись до ст. 334 ЦК України, яка визначає момент набуття права власності за договором. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. У наведених вище справах щодо визнання права власності на об’єкти інвестування майно (майнові права) не було передано. А отже, права власності на майнові права у покупця не виникло. Відповідно, він не може використовувати речово-правовий позов про визнання права власності.
За правилами ст. 392 ЦК України позов про визнання права власності може бути пред’явлено, по-перше, якщо особа є власником майна, але її право оспорюється або не визнається іншою особою; по-друге, якщо особа втратила документ, який засвідчує її право власності.
Відповідно, захист прав інвестора має реалізовуватись у рамках існуючого зобов’язання купівлі-продажу. Застосуванню тут підлягають положення ст. 620 ЦК України, відповідно до яких у разі невиконання боржником обов’язку передати кредиторові у власність або у користування річ, визначену індивідуальними ознаками, кредитор має право витребувати цю річ у боржника та вимагати її передання відповідно до умов зобов’язання. У таких випадках до суду необхідно звертатися з позовом про зобов’язання виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав.
Замість висновку або що потрібно пам’ятати.
При інвестуванні в будівництво не йдеться про нерухоме майно як об’єкт права власності, оскільки на момент внесення грошей такого об’єкту ще не існує. Предметом договору, що укладається між інвестором та забудовником, є майнові права. Під майновими правами тут розуміються фактично «легітимні очікування» – поняття, що виникло в практиці ЄСПЛ та застосовується національними судами. Ключовим для розуміння, який позов має застосовуватись для захисту таких прав є визначення моменту, з якого виникає право власності. У справах, пов’язаних з інвестуванням, проблема полягає в тому, що такі права не передаються покупцеві. Якщо ж майно не передано, право власності на нього не виникає. Тому в даному випадку неприпустимим є застосування позову про визнання права власності. Захист прав повинен реалізовуватись в рамках зобов’язального правовідношення. Отже, звертатись до суду необхідно з позовом про зобов’язання виконати умови договору купівлі-продажу майнових прав.
__________
Редакція може не поділяти думки авторів у розділі «блоги».