Як безпечно орендувати житло?

Як правильно орендувати житло та на які нюанси варто звернути увагу?

Мабуть, ледь не кожному доводилось коли-небудь винаймати квартиру. Однак як це робити правильно, щоб раптом не залишитись без грошей та без житла? На що варто звернути увагу та чиєю підтримкою варто заручитись?

Рієлторські послуги

Для пошуку підхожого житла можна скористатись послугами посередників – рієлтор, які нададуть вам необхідну допомогу: від підбирання квартири відповідно ваших побажань до підготовки й супроводу укладення договору оренди. 

При цьому, взаємовідносини з рієлтором слід формалізувати шляхом укладення відповідного договору, де деталізувати перелік послуг, що ним надаватимуться. Також варто завчасно домовитись про оплату таких послуг – вона не повинна передбачати будь-яких авансів – тільки за фактом надання послуг. Так ви убезпечите себе від можливих ризиків. Однак, залучення посередників для оренди житла не є обов’язковим, ви можете самостійно вчинити всі необхідні дії для найму житла.

Перевірте необхідні документи при укладенні договору оренди

Лише власник або інша уповноважена ним особа має право розпоряджатись своєю власністю – житлом, в тому числі й передавати його в оренду. 

Для початку перевірте правовстановлюючі документи на обрану квартиру: договір купівлі-продажу або інший документ, який підтверджує право власності та документ, що посвідчує особу-власника – паспорт.

Крім того, звірте отримані дані у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (надалі – «Держреєстр»). Сформувати відповідний запит можна самостійно на порталі «Будинок Юстиції», скориставшись ЕЦП/КЕП. 

Не завадить перевірити власника й саму квартиру на предмет заборгованості, наявних стягнень чи обтяжень майна. Такі відомості містяться у відкритих реєстрах: Держреєстрі, Єдиному реєстрі боржників тощо. 

У випадку, якщо в інтересах власника діє його довірена особа – ознайомтесь з довіреністю та повноваженнями довірителя. Пам’ятайте, довіреність від фізичної особи обов’язково має бути нотаріально посвідчена, а щодо юридичних осіб така вимога відсутня. Якщо квартира надається у піднайм, обов’язково запросіть згоду Орендодавця на передачу житла в піднайм.

 Укладіть договір оренди житла

Законодавством визначено, що договір найму житла укладається лише у письмовій формі. За бажанням Сторін такий договір може бути нотаріально посвідчено, при цьому договір оренди житла з викупом та договір оренди строком більш ніж на 3 роки підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

При укладенні договору оренди звернуть увагу на наступне:

• Строк оренди

Якщо договором ви не встановили строк його дії – договір вважатиметься укладеним строком на 5 років. Якщо строк оренди для вас занадто короткий – зафіксуйте положення щодо переважного права на продовження оренди на новий строк, або автоматичну пролонгацію такого договору.

• Орендна плата

Розмір орендної плати, порядок та строки її внесення в обов’язковому порядку повинні міститись в договорі. Якщо строк внесення не визначено – ви будете зобов’язані сплачувати таку плату щомісячно. 

Орендна плата – це платіж за користування житлом. Однак, крім вказаної плати доведеться сплачувати й житлово-комунальні послуги. При цьому у договорі можна також розподілити які саме послуги оплачуватимете ви, а які Орендодавець. 

• Одностороння зміна орендної плати

За загальним правилом така зміна не допускається, однак Сторони можуть визначити у договорі інше. Тому, щоб убезпечити себе від недобросовісного Орендодавця вкажіть у договорі положення, які б захищали вас від неоднократних й необґрунтованих підвищень орендної плати. 

• Форма оплати

Краще безготівкова, адже в такому разі факт оплати буде легше підтвердити, якщо ви зазначили при оплаті відповідне призначення платежу. У випадку готівкового розрахунку кошти слід передавати під  розписку, де зазначити дату, суму переданих коштів, хто, кому і за що платить й обов’язково засвідчити написане вашим та Орендодавця підписами.

Що з завдатком?

Часто договір оренди передбачає положення щодо обов’язкової сплати вартості першого та останнього місяця користування житлом. В такому разі важливо вказати, що орендна плата за останній місяць є саме авансом, а не завдатком, та підлягає поверненню, у випадку дострокового розірвання договору за будь-яких підстав.

Узгодьте всі правила оренди

З метою убезпечення себе від можливої подвійної оренди – передачу квартири в оренду іншим особам, зазначте у договорі положення про відсутність прав третіх осіб на житло й відповідальність Орендодавця, якщо такий факт він приховав. Крім цього, доцільно зафіксувати обов’язок Орендодавця навідуватись до житла виключно за попереднім повідомленням та у Вашій присутності. 

Визначте підстави для розірвання договору оренди

Законодавство передбачає, що ви маєте право у будь-який час відмовитися від договору, письмово попередивши про це Орендодавця за три місяці (договором можна визначити й менший строк). Орендодавець має право розірвати договір у разі необхідності використання житла для проживання його самого та членів його сім’ї, попередивши про таке не пізніше ніж за два місяці. 

Якщо ж ви не вносите плату за житло за 6 місяців, а при оренді житла строком до 1 року – понад два рази та/або руйнуєте або псуєте житло – договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу Орендодавця. Крім зазначених підстав розірвання ви також можете встановити й інші. 

Складіть та підпишіть акт приймання-передачі

Це необхідно, щоб засвідчити факт приймання-передачі житла в користування та унеможливити необґрунтовані претензії Орендодавця. В акті обов’язково зафіксуйте дату приймання-передачі житла, опишіть яке саме майно й у якому стані передається разом з квартирою (меблі, техніка, інше), а також показання лічильників на момент передачі квартири.

Отже, якщо наважились орендувати житло самостійно, будьте уважні при перевірці документів та укладенні договору оренди, щоб не натрапити на шахраїв й вдало винаймати житло. А найкраще – довірте цю справу юристам.

__________

Редакція може не поділяти думки авторів у розділі «блоги».