Договір купівлі-продажу земельної ділянки та грошова оцінка
Чи треба проводити нормативну грошову оцінку земельної ділянки під час укладення договору купівлі-продажу?
Під час укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності, постає цілком логічне запитання: «А що робити з ціною земельної ділянки?». «Для чого нам нормативна грошова оцінка земельної ділянки?».
Перш за все ми дивимось на положення Земельного кодексу України, потім заглядаємо в Цивільний кодекс України, це ж як-не-як договір. А далі згадуємо Закон України «Про оцінку землі»…
І… все ще не розуміємо, що робити з грошовою оцінкою земельної ділянки.
Так от частина 2 статті 132 Земельного кодексу України встановлює обов’язкові умови договору купівлі-продажу земельної ділянки, а саме:
- назва сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
- вид угоди;
- предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
- документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
- відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
- відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
- договірну ціну;
- права та обов’язки сторін;
- кадастровий номер земельної ділянки;
- момент переходу права власності на земельну ділянку.
Стаття 657 Цивільного кодексу України встановлює необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки.
На цьому обов’язкові вимоги до договору купівлі-продажу земельної ділянки закінчуються. І ми бачимо, що вимоги про проведення експертної грошової оцінки відсутні.
Проте, у зв’язку з тим, що законом встановлена вимога нотаріального посвідчення договору, необхідно також звернути увагу на Порядок вчинення нотаріальних дій.
Глава 2 пункту 1.11 Порядку встановлює, що при посвідченні правочинів відчуження земельних ділянок у випадках, встановлених статтею 13 Закону України «Про оцінку земель» та статті 172 Податкового кодексу України, нотаріус вимагає надати йому документи про грошову оцінку відчужуваної земельної ділянки.
Отже, дивимось далі.
Стаття 13 Закону України «Про оцінку земель» пропонує нам два види грошової оцінки земельної ділянки: нормативна та експертна. І яку ж нам обрати??
Гортаємо трішки вище.
Частина 6 статті 5 Закону України «Про оцінку земель» декларує, що для визначення вартості об’єкта оцінки проводиться експертна грошова оцінка.
Визначились, рухаємося далі.
Частина 2 статті 13 Закону України «Про оцінку земель» закріплює, що Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:
- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, крім випадку, передбаченого абзацом сьомим частини першої цієї статті;
- передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону;
- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проєкту на земельні поліпшення;
- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
- визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
- рішення суду.
Укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності не є однією з підстав проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за частиною 2 статті 13 Закону України «Про оцінку земель».
Отже, дивимось далі.
Стаття 172 Податкового кодексу України регулює Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна.
Як ми добре знаємо (якщо не знаємо, то запам’ятовуємо), земельна ділянка є об’єктом нерухомого майна.
Пункт 172.3 встановлює, що дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.
Дуже багато слів, нічого не зрозуміло, читаємо далі.
За офіційною інформацією з сайту Фонду державного майна України, Єдина база даних звітів про оцінку лише розпочне свою роботу з кінця 2 кварталу 2020 року (пруфи тут).
Відповідно до затвердженого Порядку ведення єдиної бази даних звітів про оцінку, звіт за запитом нотаріуса з Єдиної бази формується на підставі раніше внесених суб’єктами оціночної діяльності даних, в нашому випадку про експертну оцінку землі.
І, нормативна стежка знов привела нас до статті 13 Закону України «Про оцінку земель».
Як ми вже з’ясували, укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, що перебуває у приватній власності не є однією з підстав проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки. Проте, також є частина 4 згаданої нами статті 13, яка зазначає, що грошова оцінка земельних ділянок може проводитися за згодою сторін договору.
З вищезазначеного робимо висновок, що для обчислення розміру податку з продажу земельної ділянки необхідна експертна грошова оцінка земельної ділянки. Оскільки де-юре обов’язку у сторін договору купівлі-продажу земельної ділянки проводити таку оцінку немає, а де-факто без такої оцінки нотаріус не посвідчить договір, як того вимагає закон. Отже, нам необхідно зіграти на випередження та провести грошову оцінку за згодою сторін.
В договорі ми обов’язково зазначаємо про проведення грошової оцінки та сторону, зобов’язану сплатити суб’єкту оціночної діяльності його винагороду, задля уникнення подальших спорів та чистої совісті перед вашим клієнтом.
Фух, розібралися. Не робіть помилок та будьте завжди обачливими.
Редакція може не поділяти думки авторів у розділі «блоги».