Купи квартиру, а не геморрой

Покупка квартиры – это как обыск, только длится дольше. Стрессовое следственное действие. На обыске вы проведете в среднем от 6 до 72 часов, а квартиру покупать можно годами.

Важно не только хорошо купить, но и закончить покупку хлопотами по ремонту, а не судебными разбирательствами.

 Не верь, не бойся, не проси.

Никогда не верьте на слово продавцу. Деньги и документы – лучшие ораторы. Помните. Что общаться вам придется с риелторами и различными собственниками. Зачастую юридического образования нет ни у кого и это чувствуется.

«Права собственности на мне» в нашем необразованном юридически обществе может означать что угодно. Как с машиной: люди абсолютно серьезно считают, что можно «продать машину по доверенности» ? Не стесняйтесь лишний раз перепроверить все документы.

Контрольные вопросы:

– на основании чего принадлежит
– есть ли другие собственники
– нет ли ареста квартиры

Ты что, мне не доверяешь?

1. Заходим в Реестр прав на недвижимое имущество и проверяем информацию.

2. Заходим в Реестр судебных дел и проверяем, не засветился ли продавец или квартира в судебных спорах.

3. Проверяем, не является ли продавец должником по исполнительному производству.

Конечно, сам факт наличия судебного спора у продавца еще не значит, что у вас обязательно возникнут проблемы с квартирой, но это позволит оценить надежность второй стороны. Да и вообще сформирует картинку.

4. Если есть время и позволяет бюджет, то можно узнать, нет ли у продавца проблем с уголовными производствами.

Продаю за еду.

Налоги и пошлины напрямую зависят от стоимости квартиры. Логично в этом случае снизить их размер за счет уменьшения стоимости квартиры. В этом случае вы сэкономите на старте, но сильно рискуете после сделки.

По документам ваша квартира будет дешевле, чем вы реально за нее заплатите. Если договор признают недействительным, вы обязаны будете вернуть квартиру, а продавец – сумму, указанную в документах.

То есть, те самые незначительные деньги, которые указали. Некоторые в таких ситуациях берут расписку, что продавец получил разницу наличными деньгами. Это конечно лучше, чем ничего, но тоже не убережет вас от судебного разбирательства и не гарантирует возврат денег.

В нашей практике был случай, когда продавцы хотели снизить размер пошлин через «своего» нотариуса, который закрыл бы глаза на то, что продает по утерянным документам. Они действительно потеряли документы, восстановили, а затем нашли старые.

Пошлины зависят от того, сколько лет вы владеете квартирой. В нашем случае нормальный нотариус считал пошлины от даты получения новых документов. Покупать на основании утерянных – прямой путь в суды и к следователю.

 Предварительные ласки обязательны.

С покупкой квартиры работает тот же подход, что и со сватовством – считается, что нужно оставить залог. Вопрос в том, как его оформить. Есть целая категория продавцов, зарабатывающих на невозвратах этих денег после отказа от сделки. Обязательно подписывайте предварительный договор купли-продажи квартиры и учтите следующее:

А) нужно указать все ключевые характеристики квартиры, а именно адрес и номер квартиры, площадь, стоимость, порядок оплаты. Идеально указать о том, что продавец должен съехать и выписать всех домочадцев в конкретный срок.

Б) укажите, что сумма, которая передается в залог, является авансом и включается в общую стоимость квартиры.

В) укажите срок, в течение которого будет заключен основной договор.

Предварительный договор стоит нотариально заверить. Это позволит вам, в случае если собственник квартиры передумает ее продавать, обратиться в суд и принудить его выполнить свои обязательства, поскольку предварительный договор должен по форме быть таким же, как и основной. В нашем случае – заверенный нотариусом.

Утром деньги, вечером стулья.

Можно по-разному относиться к услугам риэлторов, но важно всегда понимать, за что вы платите. Если вам предлагают заплатить, а потом искать квартиру – это должно вас насторожить.

Обращайте внимание на тип услуги, которым вас обеспечивает риэлтор, и порядок оплаты. Самый безопасный вариант для покупателя – подписать договор и передать часть оплаты одновременно с передачей аванса, а вторую часть – по факту заключения сделки.

И напоследок, две главные мысли:

1. Не экономьте на юристе. Лучше вашего юриста сделку не подготовит никто.

2. Если вас ставят в условия, когда вам нужно срочно решиться, выбрать, заплатить, подписать и т.п. – уходите. Ни одно хорошее решение не принимается в спешке.

Авторы:

Проконова Ксения, партнер Практики управления конфликтами Juscutum

Марина Кислощаева, юрист Практики управления конфликтами Juscutum