Что нужно знать при купле-продаже недвижимости?

Почти каждый хоть раз в жизни покупает или продает квартиру или дом. Для большинства людей продажа недвижимости — очень хлопотная операция.

И для того, чтобы такая операция состоялась как можно легче, нужно знать, как подготовиться к продаже недвижимости и какие документы необходимо иметь для заключения договора купли-продажи. Обо всех деталях рассказал «Вестник» ГФСУ.

Как заключается договор

К недвижимости относятся, например, земельные участки, а также здания, сооружения или другое имущество, которое непосредственно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без нанесения значительного ущерба его стоимости и назначению.

В соответствии со ст. 657 Гражданского кодекса договор купли-продажи земельного участка, единого имущественного комплекса, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Практика купли-продажи недвижимого имущества свидетельствует, что в последнее время все чаще имеет место заключение основного договора купли-продажи на основе предварительного договора. По этому поводу отметим следующее.

Предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости заключается с соблюдением требований, установленных ст. 635 Гражданского кодекса, а именно предварительный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Когда совершаются нотариальные действия

Порядок удостоверения нотариусами договоров купли-продажи недвижимости регламентировано Законом о нотариате и Порядком № 296.

Статьей 42 вышеуказанного Закона установлено, что нотариальные действия совершаются после их оплаты, а также в предусмотренных законом случаях после уплаты в бюджет налога с доходов физических лиц и в день подачи всех необходимых документов.

Итак, для того чтобы максимально быстро продать недвижимость, нужно предварительно подготовить все необходимые документы для соответствующей сделки.

Как подготовиться к продаже

Следует отметить, что согласно ст. 182 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Согласно части четвертой ст. 3 Закона № 1952 любые действия лица, направленные на установление, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество и их обременений, подлежащих государственной регистрации в соответствии с настоящим Законом, могут совершаться, если вещные права на такое имущество зарегистрированы в соответствии с требованиями этого Закона, кроме случаев, когда вещные права на недвижимое имущество, возникшие до 01.01.2013 г., признаются действительными в соответствии с частью третьей настоящей статьи, и в случаях, определенных ст. 28 этого Закона.

То есть на сегодня в случае если права на недвижимое имущество возникли до 2013 г., продавцу нет необходимости регистрировать повторно в Государственном реестре прав на недвижимое имущество свои права перед заключением договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 46 Закона о нотариате нотариус вправе истребовать от физических и юридических лиц сведения и документы, необходимые для совершения нотариальных действий.

Отметим, что документы, на основании которых совершено нотариальное действие, и документы или копии (выписки) из них, необходимые для совершения нотариального действия, обязательно приобщаются к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., которые остаются в делах нотариуса. В случае, если государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество в соответствии с законом проведена без выдачи документа, удостоверяющего такое право, нотариальное действие в отношении такого имущества совершается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к нему. Такая информация приобщается к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., которые остаются в делах нотариуса (п. 3 главы 7 раздела II Порядка № 296).

Проверка на дееспособность

При совершении нотариального действия нотариус устанавливает личность обратившегося за совершением нотариального действия.

Дееспособность гражданина, обратившегося за совершением нотариального действия, проверяется нотариусом на основании предоставленных документов, предусмотренных ст. 43 Закона о нотариате, подтверждающие его возраст, а также на основании убежденности нотариуса в результате проведенной беседы и разъяснения последствий совершения нотариального действия в способности этого лица осознавать значение этого нотариального действия, его последствий и содержания разъяснений нотариуса, а также соответствия воли и волеизъявления лица о совершении нотариального действия.

При наличии сомнений относительно объема гражданской дееспособности физического лица, обратившегося за совершением нотариального действия, нотариус обязан обратиться в орган опеки и попечительства по месту жительства соответствующего физического лица для установления факта отсутствия опеки или попечительства над таким физическим лицом.

Нотариус обязан установить волеизъявление лица, обратившегося за совершением нотариального действия, истинные намерения каждой из сторон к совершению сделки, которую он удостоверяет, а также отсутствие у сторон возражений по каждому из условий сделки.

Удостоверившись в отсутствии препятствий для продажи

Заметим, что перед продажей объекта недвижимости очень важно убедиться в отсутствии каких-либо препятствий. Так, руководствуясь положениями п. 2 главы 2 раздела II Порядка № 296 при подготовке к удостоверению сделок об отчуждении недвижимого имущества нотариусом проверяется отсутствие запрета отчуждения или ареста имущества путем непосредственного доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество.

Договоры об отчуждении недвижимого имущества удостоверяются нотариусом после проверки отсутствия налогового залога.

Договоры об отчуждении имущества налогоплательщиком, активы которого находятся в налоговом залоге, удостоверяются при условии письменного согласия соответствующего налогового органа.

При заключении указанных договоров нотариус проверяет отсутствие обременения недвижимого имущества ипотекой путем непосредственного доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество.

При наличии обременения ипотекой на заключение таких договоров требуется согласие ипотекодержателя, если это не запрещено ипотечным договором.

Если потеряно документ на право собственности

В случае если потеряно документ, которым удостоверено право собственности на недвижимое имущество, регистрация прав которых проведена до 01.01.2013 г. в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, владелец, руководствуясь п. 53 Порядка № 1127 для государственной регистрации прав собственности объекта недвижимого имущества, должен подать государственному регистратору прав:

• копию экземпляра утраченного, поврежденного или испорченного свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество;
• объявление об утере документа в средствах массовой информации общегосударственной сферы распространения или местной или региональной сферы распространения по местонахождению недвижимого имущества, в котором должны быть указаны название документа, его номер и дата выдачи, на чье имя выдан, каким органом (кроме случаев повреждения документа).

Государственная регистрация прав в случае, предусмотренном настоящим пунктом, производится исключительно при установке государственным регистратором наличия зарегистрированных прав в информационных системах, государственная регистрация прав в которых осуществлялась до 01.01.2013 г., или на бумажных носителях информации, ведение которых осуществлялось предприятиями бюро технической инвентаризации.

Какие документы необходимы для заключения договора

Перечень необходимых документов для продажи недвижимости зависит от вида недвижимости, документа, удостоверяющего право собственности, количества совладельцев и семейного положения продавца.

Для продажи объекта недвижимости продавцу необходимо подготовить следующий пакет документов:

1. документ, по которому устанавливается лицо, обратившееся за совершением нотариального действия, или уполномоченный представитель. Паспорт. В случае если недвижимость находится в совместной собственности нескольких лиц, необходимо подать паспорта всех собственников. Заметим, что паспорт должен соответствовать законодательству Украины, в частности, должны быть вклеены фото после достижения 25- и 45-летнего возраста;
2. регистрационный номер учетной карточки налогоплательщика (идентификационный код) всех совладельцев недвижимости. Если продавцом квартиры является не гражданин Украины, паспорт должен быть переведен на украинский язык
3. свидетельство о рождении детей, паспорт с 16 лет, идентификационный код (с рождения), если дети являются собственниками недвижимости;
4. учредительные документы, сведения из Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований и документы, подтверждающие полномочия органов и / или должностных лиц (для проверки нотариусом объема гражданской правоспособности и дееспособности юридического лица, от имени которого действует уполномоченный орган и / или должностное лицо в пределах определенной нотариального действия);
5. разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества в интересах несовершеннолетних детей или недееспособных, с ограниченной дееспособностью граждан (согласно части четвертой ст. 12 Закона № 2623 для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности на которое или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, предоставляемой в соответствии с законом. Должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и интересов детей при предоставлении разрешения на совершение сделок относительно недвижимого имущества, принадлежащего детям);
6. справка о составе семьи жилищно-эксплуатационной организации, квартального комитета или иного уполномоченного органа по вопросам регистрации места жительства (пп. 1.8 п. 1 главы 2 раздела II Порядка № 296). Справка необходима для проверки отсутствия прав малолетних и несовершеннолетних детей, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц на пользование отчуждаемым жилым домом, квартирой, комнатой или их частью. Следует отметить, что согласно Закону № 888 внесены изменения в Закон № 1382, в соответствии с которыми регистрация места жительства или места пребывания физических лиц осуществляется органом регистрации — это исполнительный орган сельского, поселкового или городского совета, председатель сельсовета (в случае если в соответствии с законом исполнительный орган сельского совета не создан), осуществляющий регистрацию, снятие с регистрации места жительства на территории соответствующей административно-территориальной единицы, на которую распространяются полномочия соответствующего сельского, поселкового или городского совета;
7. свидетельство о браке или о расторжении брака, свидетельство о смерти супруга / супруги (в случае если продавец находится (находился) в браке);
8. заявление супруга / супруги на продажу объекта недвижимости, находящегося в общей собственности супругов. Частью первой ст. 65 Семейного кодекса установлено, что жена, муж распоряжаются имуществом, являющимся объектом права общей совместной собственности супругов, по взаимному согласию. Согласие не требуется, если право на недвижимость приобретено в порядке наследования, дарения, приватизации или к заключению брака. В то же время если квартира была приватизирована в браке в период с февраля 2011 до июня 2012, необходимо согласие супругов, поскольку Семейным кодексом было определено, что такая недвижимость считается общей собственностью супругов;
9. заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли имущества, или письменное сообщение всех участников общей долевой собственности (как физических, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю другому лицу в случае продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Порядок реализации преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности регламентировано п. 5 главы 2 раздела I и Порядка № 296;
10. технический паспорт объекта недвижимости;
11. экспертная денежная оценка недвижимого имущества. Во время проведения операций по продаже (обмену) физическими лицами объектов недвижимости в значениях, приведенных в Налоговом кодексе, а также в других случаях, определенных законодательством Украины, нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества, определенной субъектом оценочной деятельности — субъектом хозяйствования частной формы собственности, исключительным видом деятельности которого является оценка для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательства (в том числе сделок, подлежащих нотариальному удостоверению и / или государственной регистрации) и получивший сертификат субъекта оценочной деятельности по направлению оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством, и информация о котором включена в Государственный реестр оценщиков и субъектов оценочной деятельности по направлению оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством (пп. 1.11 п. 1 главы 2 раздела I и Порядка № 296);
12. документ, которым удостоверено право собственности физических или юридических лиц на недвижимое имущество. Согласно пп. 1.2 п. 1 главы 2 раздела II Порядка № 296 право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, может быть подтверждено, в частности, одним из таких документов или их дубликатов нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания (ухода), ренты, дарения, мены, наследственному договору; свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов (аукционов); свидетельством о приобретении заложенного имущества на аукционе (публичных торгах); свидетельством о праве собственности; свидетельством о праве на наследство; свидетельством о праве собственности на долю в общем имуществе супругов; договором о разделе наследственного имущества; договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество; договором о прекращении права на алименты для ребенка в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество; договором о выделении доли в натуре (деление); ипотечному договору, договору об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки; решению суда; договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, заключенным в соответствии с требованиями законодательства и тому подобное. В случае, если государственная регистрация права собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие здания и сооружения, которые отчуждаются, согласно закону проведена без выдачи документа, удостоверяющего такое право, право собственности подтверждается на основании информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество, полученной путем непосредственного доступа к нему;
13. счет в банке. Расчеты на сумму, превышающую 50 000 грн, осуществляются путем перечисления средств с текущего счета на текущий счет, внесения и / или перечисления средств на текущие счета (в том числе в депозит нотариуса на отдельный текущий счет в национальной валюте).

Кроме того, согласно ст. 377 Гражданского кодекса и ст. 120 Земельного кодекса к лицу, которое приобрело право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на котором они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предыдущего землевладельца (землепользователя). Размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на жилой дом, здание или сооружение, являются существенными условиями договора, предусматривающего приобретение права собственности на эти объекты (кроме многоквартирных домов).

Справка
При отчуждении жилого дома, здания (кроме многоквартирных домов) нотариусу следует предоставить выписку из Государственного земельного кадастра о земельном участке.

Ошибки или исправления в документах

Нотариусы не принимают для совершения нотариальных действий документы, не соответствующие требованиям законодательства или содержат сведения, унижающие честь, достоинство и деловую репутацию физического лица или деловую репутацию юридического лица, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные неоговоренные исправления, документы, тексты которых невозможно прочитать вследствие повреждения, а также документы, написанные карандашом.

Приписки, зачеркнутые слова и иные исправления, которые есть в документах, представляемых для совершения нотариальных действий, должны быть защищены подписью соответствующего должностного лица и печатью учреждения, предприятия или организации (при наличии) или лица, выдавшего документ. При этом исправления должны быть сделаны таким образом, чтобы можно было прочитать как исправленное, так и ошибочно написанное, а затем исправленное или зачеркнутое.

Не принимаются порванные документы и документы, изложенные на двух и более отдельных листах, если листы не соединены таким образом, что делает невозможным их разъединение без нарушения целостности, не пронумерованы и не скреплены подписью соответствующего должностного лица и печатью юридического лица (в случае наличия), выдавшего документ (пункты 1, 2 и 3 главы 8 раздела I Порядка № 296).

В соответствии с пп. 1.6. п. 1 главы 2 вышеупомянутого раздела в случае, если представленные документы не содержат всех предусмотренных законодательством сведений или в таких документах содержится противоречивая информация, нотариус может запрашивать от соответствующих субъектов (органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций, которые выдавали такие документы) информацию (справки, копии документов и т.п.), необходимую для совершения нотариального действия.

ИСПОЛЬЗОВАННАЯ ЛИТЕРАТУРА

• Земельный кодекс — Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III
• Семейный кодекс — Семейный кодекс Украины от 10.01.2002 г. № 2947-III
• Гражданский кодекс — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV
• Закон о нотариате — Закон Украины от 02.09.93 г. № 3425-ХII «О нотариате»
• Закон № 888 — Закон Украины от 10.12.2015 г. № 888-VІІІ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно расширения полномочий органов местного самоуправления и оптимизации предоставления административных услуг»
• Закон № 1382 — Закон Украины от 11.12.2003 г. № 1382-IV «О свободе передвижения и свободном выборе места жительства в Украине»
• Закон № 1952 — Закон Украины от 01.07.2004 г. № 1952-IV «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения»
• Закон № 2623 — Закон Украины от 02.06.2005 г. № 2623-VI «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей»
• Порядок № 296 — Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденный приказом Минюста Украины от 22.02.2012 г. № 296/5
• Порядок № 1127 — Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременения, утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 25.12.2015 г. № 112